Category: BELI RUMAH

Sedih sebab Public Bank tak luluskan permohonan aku untuk serap Lawyer Fees ke dalam jumlah pinjaman yang aku pohon.

Dengan kata lain, aku kene sign dulu Offer Letter daripada Public Bank dahulu, kemudian aku akan submit permohonan pengeluaran duit EPF aku untuk bayar Lawyer Fees. Dok loading samaada nak gunakan kad kredit atau cash. Kalau guna kad kredit, aku akan bayar semula via duit EPF yg dikeluarkan kemudian. Kalau guna cash, nak kene check duit baki yang aku ada sementara menunggu duit EPF.

Bimbang sebab aku mengejar diskaun RM6k lebih kalau aku settle cepat pembelian via pinjaman bank. Timing aku pinjam pula memang tak berapa nak cantik sebab bertembung dengan cuti-cuti Malaysia : Cuti Merdeka, Malaysia dan Aidiladha hihi. Jadi, serba serbi memang lambat prosesnya.

Insyaallah aku akan sign Loan Offer Letter esok di pejabat REI @ Seri Petaling. Pengsan sebab kene waze untuk ke sana. Aku mana tahu Seri Petaling itu dimana.

Nak kene double check lagi esok, masih entitle diskaun RM6k lebih lagi atau tidak. Nak kene tahu juga bila last date diskaun itu ditawarkan. Banyak tu dikkk.

Semalam, 20 September sekitar 2.30 petang, aku tandatangan surat perjanjian jual beli rumah (S&P / SPA). Ala-ala sign sana sini dihadapan peguam yang dilantik. Banyak betul helaian yang perlu ditandatangan / initial sign.

Pada masa yang sama, kene bayar downpayment kepada pemaju + RM500 kepada lawyer.

Sepatutnya aku pun sign Loan Offer Letter daripada Bank. Tapi diorang tak dapat siapkan lagi surat itu, jadi tak dapat lah nak sign. Terpaksa buat temujanji pada hari lain untuk sign. Kira rezeki jugalah jugak sebab lawyer ada bagi nasihat untuk serapkan sahaja Lawyer Fees yang dikenakan ke dalam jumlah loan yang dipinjam. Jadi, aku tak perlu bayar Lawyer Fees sekitar RM6,000. Itu pun jika Margin of Finance mencukupi ( 96% ). Sebab katanya 90% loan untuk rumah dan diorang pun akan tambah lagi untuk insuran (kadar insuran mengikut umur peminjam). Jika cukup, bolehlah masukkan lawyer fees. Aku sudah bagitau agent. Nanti dia akan check / buat culculation samaada boleh atau tidak. Ohhhh, harapnya boleh lah kan.

Pada masa yang sama, aku akan buat permohonan pengeluaran akaun EPF. Kalau tak boleh serap Lawyer Fees ke dalam loan, aku akan gunakan duit EPF itu untuk bayar sendiri Lawyer Fees. Selebihnya, boleh simpan untuk cover balik duit downpayment. Lawyer yang uruskan rumah aku pun memahami dan sedia membantu serta menunggu proses pengeluaran duit EPF. No problem katanya. As of now, dia cuma menunggu untuk Loan Offer Letter daripada bank sahaja. Lagipun, lawyer fees itu dibayar kepada dia. Jadi, kira OK lah kan.

Insyaallah, semoga semuanya berjalan lancar dan dipermudahkan.

Lama betul proses untuk menanti kelulusan pinjaman perumahan. Memang betul, kita kene tunggu lebih kurang seminggu – 2 minggu untuk tahu keputusan samaada permohonan pinjaman perumahan kita diluluskan atau tidak.

Katanya, permohonan pinjaman bank aku diluluskan. Tapi aku hanya dapat info daripada RHB Bank sahaja. Interest yang dikenakan ialah 4.6% untuk 35 tahun. Oleh kerana proses permohonan berjalan lancar, mereka cuba hantar permohonan aku ke Public Bank. Alhamdulillah, lulus juga dengan interest yang lebih rendah. Apapun Tinggi betul interest rate pada masa kini.

Kawan aku yang kerja Maybank bagitau, interest rate untuk Maybank 4.65% (3.20 + 1.45). Bank-bank lain pun ada yang lebih menakutkan interest rate nya. Adalah term term seumpamanya. Alhamdulillah Syukur yang amat.

Jadi, pusing sana sini, Insyaallah aku akan tandatangan perjanjian jual beli dengan pemaju dalam jangka masa terdekat ini. Tandatangan beserta dengan bayaran wang pendahuluan.

Aku pun sedang get ready untuk isi borang permohonan pengeluaran akaun 2 KWSP. Fikir punya fikir, buat apa simpan sokmo dalam akaun. Nilai Ringgit bukannya kukuh pun. Baik aku bayar untuk beli asset yang sepatutnya. Risau dengan keadaan semasa yang tidak menentu. At least, dengan duit akaun 2 KWSP itu, boleh tampung sedikit sebanyak mana yang perlu kan. Semoga dipermudahkan.

Berkongsi pengalaman dan keterujaan memiliki rumah pertama.

Berapakah harga rumah yang saya mampu?

• Ini bergantung kepada pendapatan dan jumlah komitmen kewangan lain anda. Mengikut amalan biasa, kebanyakan pembeli rumah membeli rumah berharga di antara 1.5 dan 2.5 kali pendapatan tahunan mereka.
• Sebagai contoh, jika seorang pembeli memperolehi pendapatan RM40,000 setahun, dia mungkin akan membeli rumah berharga RM60,000 hingga RM100,000.
• Di samping itu, bayaran ansuran bulanan tidak seharusnya melebihi 1/3 daripada pendapatan kasar bulanan anda.
• Dalam menilai keupayaan anda membuat pembayaran balik, institusi kewangan juga akan mengambil kira pembayaran balik hutang anda yang lain seperti pinjaman kereta, pinjaman peribadi dan kad kredit.

Berapa banyakkah yang boleh saya pinjam?
Ini bergantung kepada nilai rumah anda, pendapatan anda dan keupayaan anda untuk membayar balik. Margin pembiayaan boleh menjangkau sehingga 95% (termasuk MRTA). Semakin tinggi margin pembiayaan, semakin tinggilah ansuran yang perlu anda bayar. Di samping itu, pada kadar faedah yang tertentu, tempoh pinjaman yang lebih pendek memerlukan anda membayar ansuran yang tinggi.

Berapa lamakah pinjaman diproses?
Biasanya masa yang diambil ialah di antara satu hingga dua minggu untuk pinjaman anda diluluskan bermula dari masa dokumen lengkap dikemukakan. Anda hendaklah mendapatkan senarai semak dokumen perlu untuk mengelakkan sebarang kelewatan.

Apakah perbezaan di antara pembiayaan konvensional dan pembiayaan secara Islam?

• Dalam pembiayaan konvensional, pinjaman belum jelas anda terdiri daripada jumlah pinjaman pokok dan faedah yang dikenakan. Kadar faedah ini adalah sebenarnya kos yang ditanggung oleh institusi kewangan untuk mendapatkan dana.
• Pembiayaan secara Islam mengamalkan konsep menjual dan membeli di mana institusi kewangan membeli rumah tersebut dan kemudiannya menjual semula kepada anda pada harga yang melebihi harga belian.

Kenapakah penilaian ke atas rumah diperlukan?
Penilaian diperlukan jika anda membeli rumah yang telah siap. Institusi kewangan menghendaki penilaian dibuat untuk menentukan sama ada harta berkenaan menyediakan nilai cagaran yang mencukupi untuk pinjaman yang diberi. Ia juga menyediakan anggaran sama ada harta yang anda beli adalah berpatutan dengan apa yang anda bayar.

Perlukah saya melantik seorang peguam? Bolehkah saya memilih peguam saya sendiri?

Ya. Anda perlu melantik seorang peguam untuk menyiapkan dokumentasi pinjaman anda. Biasanya, institusi kewangan akan mengajukan senarai panel peguam yang sudah biasa dengan segala keperluan dokumentasi mereka untuk anda membuat pilihan. Jika anda ingin memilih peguam anda sendiri, anda perlu berbincang dengan institusi kewangan berkenaan.

Siapakah yang membayar yuran guaman?
Pada amnya, yuran guaman akan dibayar oleh pembeli. Walau bagaimanapun, ada pemaju dan institusi kewangan yang menawarkan yuran guaman percuma sebagai sebahagian dari pakej pemasaran mereka. Di samping itu, ada juga institusi kewangan yang menawarkan pembiayaan bagi yuran dokumentasi.

Apakah akan terjadi sekiranya saya menghadapi masalah kewangan dan gagal membayar balik pinjaman?
Sekiranya ini berlaku, anda perlu menghubungi institusi kewangan anda untuk berbincang dan merumuskan skim pembayaran balik yang sesuai, termasuk langkah memanjangkan tempoh pinjaman anda.

Bolehkah saya membayar balik keseluruhan pinjaman lebih awal dari tempoh yang telah dipersetujui?

• Biasanya, institusi kewangan akan mengenakan penalti bagi penyelesaian awal. Penalti yang dikenakan adalah di antara 2% – 5% daripada jumlah baki pinjaman belum jelas, bergantung kepada institusi kewangan. Ini juga bergantung kepada jenis produk yang anda pilih dan bila anda mengambil keputusan untuk menebus pinjaman anda.
• Sila ambil maklum bahawa terdapat keperluan tempoh minimum yang perlu anda patuhi sebelum penyelesaian penuh boleh dibuat.

Bolehkah pengecualian penalti diberi untuk pembayaran terdahulu?
Sebarang pengecualian adalah berdasarkan budi bicara pihak institusi kewangan semata-mata.

Mengapakah baki pinjaman belum jelas saya masih tinggi di peringkat awal tempoh pinjaman walaupun pembayaran ansuran telah dibuat?
Pada tahun-tahun awal pinjaman, sebahagian besar ansuran disalurkan untuk pembayaran faedah pinjaman. Jadi, jika anda membayar sebahagian daripada pinjaman lebih awal dari jadualnya untuk mengurangkan jumlah pinjaman pokok, beban faedah dapat dikurangkan dengan banyaknya dan ini memendekkan tempoh pinjaman anda.

Bolehkah saya membayar ansuran melebihi jumlah ansuran bulanan?

• Ini bergantung kepada terma dan syarat-syarat seperti yang dinyatakan dalam perjanjian pinjaman anda. Dengan membayar lebih setiap bulan, anda boleh mempercepatkan proses membayar balik pinjaman. Bila anda membuat bayaran lebih, pastikan bayaran itu digunakan untuk mengurangkan pinjaman pokok.
• Walau bagaimanapun, jika anda membayar balik pinjaman sepenuhnya dengan sekali gus atau membayar balik sebahagian sahaja daripada pinjaman, anda dikehendaki memberi notis kepada institusi kewangan anda. Tempoh notis biasanya adalah di antara 1 hingga 3 bulan.

Adakah saya memerlukan penjamin?
Ini bergantung kepada budi bicara institusi kewangan dan kedudukan kredit peminjam.

Adakah institusi kewangan berhak untuk mengenakan caj pelbagai ke atas akaun pinjaman saya seperti caj bayaran lewat, kos guaman, insurans dan sebagainya?
Hak institusi kewangan untuk mengenakan caj tersebut adalah seperti yang dinyatakan di dalam terma dan syarat-syarat pinjaman.

Berapa lamakah tempoh tangguh (grace period) untuk membayar ansuran/faedah?
Pada amnya, institusi kewangan membenarkan tempoh tangguh di antara 7-14 hari untuk anda membayar ansuran. Bayaran yang diterima selepas tempoh tangguh tersebut akan dikenakan denda lewat.

Bilakah institusi kewangan melepaskan pinjaman kepada pemaju?
Untuk rumah yang dalam pembinaan, institusi kewangan akan membuat bayaran progresif apabila siap setiap peringkat pembinaan seperti yang diakui oleh Sijil Perakuan Arkitek. Untuk rumah yang telah siap, pinjaman anda akan dilepaskan apabila lengkap proses dokumentasi atau kelulusan daripada pihak berkuasa berkenaan diperolehi, seperti kelulusan daripada Kerajaan Negeri.

Bolehkah saya membeli rumah secara bersama tetapi pinjaman perumahan dipohon atas satu nama sahaja?
Institusi kewangan akan mempertimbangkan permohonan anda berdasarkan merit setiap permohonan, dalam keadaan berikut:

• Pemilik bersama adalah pasangan suami isteri, dan salah seorang daripada mereka tidak bekerja dan yang seorang lagi bertanggungjawab sepenuhnya ke atas pinjaman
• Pemilik bersama mempunyai hubungan kekeluargaan seperti antara anak dengan ayah/ibu, dan kedua ibu bapa tidak bekerja dan si anak yang bertanggungjawab ke atas pinjaman tersebut

Walau bagaimanapun, peraturan di atas adalah terpulang kepada budi bicara institusi kewangan dan mereka boleh juga mempertimbangkan keadaan lain yang tidak disebutkan di atas.

Jika pemaju menjadikan projeknya terbengkalai, adakah saya masih perlu membayar faedah dan bayaran ansuran?

• Ya. Anda masih bertanggungjawab membayar balik pinjaman berdasarkan kepada perjanjian pinjaman yang ditandatangani antara anda dan institusi kewangan.
• Walau bagaimanapun, memandangkan institusi kewangan mempunyai hak ke atas harta tersebut, anda perlu membincangkan cadangan pembayaran balik dengan institusi kewangan. Anda juga patut melaporkan hal ini kepada Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan.

Apakah akan berlaku bila pinjaman telah dijelaskan sepenuhnya?
Bila pinjaman telah dijelaskan sepenuhnya, institusi kewangan, melalui peguamcaranya, akan melepaskan cagaran ke atas harta tersebut. Institusi kewangan juga akan menarik balik sebarang tuntutan ke atas harta berkenaan. Dengan ini, hakmilik akan dipindahkan kepada anda.

Apakah akan berlaku sekiranya peminjam yang tidak membeli insurans meninggal dunia?
Ahli keluarga terdekat si mati boleh membuat tuntutan melalui mahkamah ke atas harta si mati. Beliau boleh membuat pilihan sama ada meneruskan pembayaran balik pinjaman atau menebusnya kembali. Walau bagaimanapun, kebanyakan institusi kewangan mewajibkan peminjam membeli perlindungan Insurans Nyawa Gadai Janji (MRTA) untuk memastikan keadaan seperti ini tidak berlaku.

Apakah tindakan yang boleh diambil oleh institusi kewangan jika saya gagal membuat pembayaran balik?
Kalau anda gagal membuat pembayaran balik sebanyak 3 kali berturut-turut, institusi kewangan akan mengambil langkah sewajarnya untuk membatalkan pinjaman tersebut. Berdasarkan keadaan paling buruk, institusi kewangan akan merampas harta berkenaan untuk dilelong bagi membayar balik pinjaman. Sekiranya masih tidak mencukupi, peminjam masih perlu membayar perbezaan di antara harga lelong dan baki pinjaman tersebut.

Apakah cara paling mudah untuk membuat pembayaran ke atas pinjaman saya?

Institusi kewangan menawarkan rangkaian perkhidmatan yang pelbagai untuk menjadikan urusan anda lebih mudah. Di antara kaedah alternatif untuk membuat pembayaran balik pinjaman ialah:

• Membuka akaun tabungan/semasa dan mengeluarkan arahan pindahan tetap pada kadar fi yang minimum (dikecualikan jika anda menyimpan deposit dan membuat pinjaman juga di institusi yang sama)
• Melalui pemindahan ATM
• Perbankan Internet
• Khidmat Perbankan Telefon
• Mendeposit cek di mesin automatik atau menghantar cek anda terus kepada institusi kewangan

Adakah wajar saya mempertimbangkan untuk membiayai semula pinjaman jika saya ditawarkan kadar faedah yang lebih rendah?

• Pertimbangan utama yang diberikan dalam pembiayaan semula ialah apakah kos yang terlibat. Seperti yang anda sedia maklum, anda telah membelanjakan jumlah yang besar untuk pinjaman pertama anda. Sebagai contoh, anda perlu membayar yuran pemprosesan, yuran guaman, fi setem dan yuran pemindahan hakmilik.
• Pembiayaan semula bermakna anda perlu mengulangi pembayaran caj-caj yang sama sekali lagi. Sebelum anda bercadang untuk membiayai semula, anda perlu memastikan bahawa penjimatan kadar faedah rendah adalah mencukupi untuk mengatasi keseluruhan kos yang berkaitan dengan pembiayaan semula, termasuk caj penalti, jika ada.

Pada 26 ogos 2015 (Rabu) yang lalu, aku telah diperkenalkan dengan projek perumahan Albury yang dikatakan terletak di Semenyih. Aku memang sedang mencari rumah yang baru dilancarkan disekitar kawasan Lebuhraya LEKAS / SILK. Sebab? Aku bekerja di Bandar Tasik Selatan. Paling busuk pun aku nak cari rumah yang dekat dengan Station Star LRT. Senang nak ulang alik pergi kerja atau incase perlu guna perkhidmatan pengangkutan awam pada waktu kecemasan.

 

Projek perumahan ini diperkenalkan oleh kawan kepada kawan aku. Katanya dia staf kepada syarikat yang buat marketing mengenai projek ini. Kalau aku beli dan semua proses berjalan lancar dia akan dapat komisyen RM1000. Komisyen untuk si pembeli yang membawa pembeli yang lain pula dikatakan RM2000 ahaks.

Projek ini harganya bermula RM378K. Ini baru fasa pertama. Katanya untuk rumah satu tingkat ini diorang akan buat 3 fasa. Dengan kata lain, kalau aku jadi beli dan semua proses berjalan dengan lancar, aku akan jadi antara pembeli + penduduk terawal. Fasa pertama sahaja sudah berharga macam ini. Tak pastilah harganya macam mana kalau sudah masuk fasa kedua dan ketiga. 10 kali pengsan agaknya ini. Tercirit nak membayar ansuran bulanan hihi.

Pada pandangan dan pemerhatian aku, harga rumah disini adalah yang paling murah berbanding dengan projek-projek perumahan lain yang ada disekitar kawasan ini.

Pada 27 September 2015 (Khamis) sekitar waktu tengahari aku berjumpa dengan sales assistance yang handle projek ini. Ding Dong punya ding dong dengan penerangan dan pertanyaan itu ini, akhirnya aku ambil keputusan untuk booking terus satu unit rumah ( End Lot ). Untuk End Lot, aku kene tambah RM4000 untuk total harga rumah.

Aku bayar booking fees RM2000 secara online kepada mereka terus. As of now, aku sedang menunggu keputusan permohonan pinjaman perumahan aku samaada lulus atau tidak. Segala urusan borang untuk buat pinjaman, jurujual yang uruskan. Aku hanya sediakan mana-mana dokumen yang diperlukan sahaja.

Khabarnya, nak buat pinjaman perumahan sekarang agak susah sebab keadaan ekonomi yang tidak menentu. Aku berserah sahaja pada Allah. Dia Maha Perancang dan Menentukan segalanya yang terbaik untuk hambanya. Aku sudah usahakan.

Baca Lagi : Beli Rumah Di Albury Mahkota Hil – Part Seterusnya